Acabou de ser publicado o Decreto-Lei que aprova um conjunto relevante de medidas fiscais para incentivar a construção, reabilitação, aquisição e arrendamento de imóveis destinados à habitação. O diploma altera o Código do IVA, Código do IRS, Estatuto dos Benefícios Fiscais e Código do IMT, e cria três regimes novos: Contratos de Investimento para Arrendamento, restituição parcial de IVA em construção para HPP e Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.
Vejamos em detalhe cada alteração.
1. IVA a 6% na construção e reabilitação para habitação
A medida mais mediática é a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a:
- venda para habitação própria e permanente do adquirente; ou
- arrendamento habitacional.
Esta taxa reduzida consta da nova verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA.
Mas há limites importantes. Para beneficiar da medida, o imóvel tem de respeitar os conceitos de preço moderado ou renda mensal moderada. A renda mensal moderada não pode exceder 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026; como a RMMG de 2026 é de 920 €, o limite de renda corresponderá a 2.300 €/mês. Quanto ao preço moderado de venda, o diploma remete para o limite superior do 2.º escalão do IMT, na redação do OE 2026. Esse limite é de 660.982 €.
No caso de venda para HPP, exige-se que a venda ocorra no prazo máximo de 24 meses após a documentação relativa ao início de utilização e que o título aquisitivo faça menção expressa à aplicação da taxa reduzida. No caso de arrendamento, o primeiro contrato deve entrar em vigor no prazo máximo de 24 meses e o imóvel deve estar arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
Um ponto importante: a não afetação do imóvel a HPP pelo adquirente não faz cair a taxa reduzida de IVA aplicada na empreitada, mas pode gerar para o adquirente um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável, salvo circunstâncias excecionais.
2. Restituição parcial de IVA para particulares que constroem HPP
O diploma cria também um regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis destinados à sua habitação própria e permanente, fora de uma atividade empresarial ou profissional.
Na prática, quando a empreitada tiver sido tributada à taxa normal, o particular pode pedir a restituição da diferença entre o IVA suportado à taxa normal e o IVA que resultaria da aplicação da taxa reduzida, desde que estejam cumpridos os requisitos legais.
Este regime só abrange empreitadas de construção. A mera compra de materiais de construção, por si só, não é elegível. O pedido é apresentado à AT por via eletrónica no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, devendo ser acompanhado, entre outros elementos, do contrato de empreitada, título de utilização, comprovativo do valor do terreno e faturas dos custos de construção.
3. Nova exclusão de IRS nas mais-valias reinvestidas em imóveis para arrendamento habitacional
O Código do IRS passa a prever uma nova exclusão de tributação para mais-valias imobiliárias quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis situados em Portugal destinados ao arrendamento para habitação, desde que a renda mensal respeite os limites de renda moderada.
O reinvestimento pode ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. O contribuinte tem de manifestar a intenção de reinvestir na declaração de IRS do ano da alienação.
Há, no entanto, condições de manutenção: deve ser celebrado contrato de arrendamento habitacional no prazo de seis meses, o imóvel deve estar arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, a renda não pode ultrapassar os limites aplicáveis e o imóvel não pode ser alienado nos cinco anos seguintes. O incumprimento faz cair o benefício e pode implicar tributação posterior com juros compensatórios.
Esta medida aplica-se a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
4. Rendimentos prediais: taxa de 10% para rendas habitacionais moderadas
Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, com renda mensal dentro dos limites previstos no diploma, passam a poder beneficiar de uma taxa autónoma de 10% até 31 de dezembro de 2029, salvo se for aplicável uma taxa mais favorável.
Para sujeitos passivos de IRC e para sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada na categoria B, estes rendimentos são considerados apenas em 50%.
Este ponto é muito relevante para investidores: o legislador está claramente a tentar tornar o arrendamento habitacional de renda moderada fiscalmente mais competitivo face a outros usos do imóvel.
5. Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
O diploma cria o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que substitui, em larga medida, o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento. O RSAA aplica-se a contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento e subarrendamento habitacional, incluindo contratos para residência permanente e, em certos casos, residência temporária.
A renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia, a definir por Portaria, tendo por base 80% da mediana de rendas por metro quadrado divulgada pelo INE para o concelho do imóvel.
O benefício fiscal é significativo: os rendimentos prediais dos contratos que cumpram as condições do RSAA ficam isentos de IRS e IRC. O senhorio deve submeter na plataforma do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato, cópia do contrato e comprovativo da comunicação no Portal das Finanças.
Os contratos de arrendamento acessível para residência permanente têm prazo mínimo de três anos. Para residência temporária, o prazo mínimo é de três meses.
6. Dedução de rendas no IRS aumenta
O limite da dedução à coleta de IRS por rendas de habitação é aumentado. Em 2026, o limite passa para 900 €; a partir de 2027, passa para 1.000 €.
Este é um ponto dirigido a famílias e arrendatários: quem paga renda poderá deduzir mais no IRS, dentro dos limites legais.
7. IMT agravado para não residentes
O Código do IMT passa a prever uma regra mais pesada para não residentes: na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação, a taxa será sempre de 7,5%, sem aplicação de isenções ou reduções, salvo algumas exceções.
As exceções incluem casos em que o adquirente tenha sido residente fiscal em Portugal, se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, ou afete o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada no prazo de seis meses e o mantenha arrendado por pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
8. Benefícios para aquisição de habitações de custos controlados
É criado um benefício fiscal para a primeira aquisição de habitações de custos controlados destinadas a HPP. Pode haver isenção de IMT até determinado limite e uma dedução ao imposto do selo, mas a aplicação depende de deliberação da assembleia municipal sob proposta da câmara municipal.
Ficam excluídos os adquirentes que sejam titulares de direito de propriedade, ou figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores.
9. Contratos de Investimento para Arrendamento: um regime pensado para investidores maiores
O diploma cria os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), celebrados entre o investidor e o IHRU, com vigência até 25 anos. Este regime é especialmente relevante para operações de maior escala, fundos, promotores e investidores institucionais.
Os benefícios podem incluir isenção de IMT, isenção de imposto do selo, isenção de IMI até oito anos, redução posterior de IMI, taxa reduzida de IVA nas empreitadas, isenção de AIMI e restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos.
Em contrapartida, há obrigações relevantes: os imóveis devem ser afetos a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, respeitando limites de renda, e o incumprimento pode implicar perda dos benefícios fiscais, com reposição de 100%, 50% ou 30% consoante o momento do incumprimento.
10. Entrada em vigor e produção de efeitos
Algumas medidas produzem efeitos a 1 de janeiro de 2026, nomeadamente as alterações em IRS e a nova taxa de 10% para certos rendimentos prediais. O RSAA e os CIA produzem efeitos a 1 de setembro de 2026.
As regras relativas ao IVA a 6% aplicam-se, em termos gerais, a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026. A verba 2.42.1 cessa vigência em 31 de dezembro de 2032.
Em resumo, alguns pontos que merecem destaque:
- IVA a 6% não é automático: depende do destino do imóvel, limites de preço/renda e cumprimento de prazos;
- Renda moderada não significa necessariamente renda acessível do RSAA: são conceitos relacionados, mas não totalmente iguais;
- Quem construir HPP pode recuperar parte do IVA, mas apenas sobre empreitadas e cumprindo requisitos documentais;
- Senhorios podem passar a pagar apenas 10% sobre certas rendas habitacionais, ou até beneficiar de isenção no RSAA;
- Investidores não residentes ficam mais penalizados em IMT, salvo se se tornarem residentes ou colocarem o imóvel no arrendamento habitacional moderado;
- Os benefícios têm “períodos de fidelização”: vender cedo, não arrendar ou ultrapassar rendas máximas pode fazer cair o benefício;
- Ainda faltam portarias importantes, nomeadamente para operacionalizar alguns limites e procedimentos, pelo que há medidas que, apesar de publicadas, dependem de regulamentação complementar.
Se tiveres dúvidas já sabes, fala comigo, tenho todo o prazer em ajudar-te!
Um abraço e bons investimentos!
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