“Share deal” ou “Asset deal” – sabes a diferença?

Como em diversas ocasiões refiro, existem diferentes formas e modelos de investires em imobiliário. Desde logo, investir para arrendamento é, naturalmente, algo diferente de comprar imóveis para revender. Neste último modelo, também normalmente apelidado de “Fix and Flip”, é possível escolheres entre diferentes “veículos” de investimento, tendo sempre como objetivo otimizar financeira e fiscalmente o teu caso.

Neste âmbito, quero falar-te de duas formas de investimento distintas, e das particularidades de cada uma: “Asset deal” e “Share deal”. Estas duas expressões, com origem na língua inglesa, significam o seguinte:

• Asset deal – compra direta do ativo/imóvel;
• Share deal – aquisição de partes de capital de uma empresa detentora do(s) imóvel(eis).

Não raras vezes investidores que assessoramos nos colocam para análise situações em que é possível optar por uma destas duas opções. “Qual a melhor?” perguntam-nos. Como é natural, e não me canso de repetir, cada caso é um caso e a única forma de responder a esta questão é fazer cálculos e desenhar alguns cenários. Mas, antes, temos de perceber e clarificar o que pretendes fazer e como pensas lá chegar.

Na realidade, tens de começar por definir o teu modelo de investimento. Na prática, qual o “caminho” que pretendes percorrer e quais os teus objetivos enquanto investidor. Por exemplo, se procuras iniciar uma caminhada de consolidação e crescimento rápido, tendente a obter a tua independência financeira em poucos anos, é uma coisa. Se, pelo contrário, queres caminhar mais lentamente e com menos risco, e procuras um complemento de rendimento que te possa assegurar alguma segurança financeira no futuro, é algo diferente.

Assumindo que esse modelo está definido, e que a tua opção é “acelerar” os teus ganhos através do “fix and flip”, fazendo-o em conjunto com um grande amigo teu de longa data, vamos imaginar que vos aparece uma excelente oportunidade de investimento num imóvel, mas que o mesmo é propriedade de uma empresa (e que a venda desta é uma possibilidade). Ora, neste caso, estamos perante as duas hipóteses que mencionei atrás:

• Compram o imóvel à empresa; ou
• Compram a própria empresa, com o imóvel “lá dentro”.

Antes de irmos à componente fiscal, deixa-me dizer-te que estamos a falar de coisas diferentes. Na verdade, quando adquires uma empresa, passas a ser o sócio e detentor do capital da mesma (em vez de criares uma nova empresa, compras uma empresa já existente, o que até pode trazer-te algumas vantagens). Se optares por comprar “apenas” o imóvel, já sabes como funciona: naturalmente que passas a ser o proprietário desse imóvel a partir do dia da escritura.

Do ponto de vista dos impostos também existem diferenças relevantes no momento da compra, nomeadamente no IMT e IS, que quero partilhar contigo: