Já ouviste falar do conceito “Buy – Borrow – Die”? Não te preocupes, vou explicar-te tudo o que precisas saber sobre esta estratégia de investimento, com aplicação no imobiliário, e que pode significar que não pagarás imposto (ou pagarás muito menos) durante a tua vida. Mas vamos por partes…
Em primeiro lugar, é essencial saberes qual a lógica de funcionamento dos impostos. Na verdade, o IRS (pessoal) ou o IRC (empresa) vão taxar os teus rendimentos, isto é, todo o dinheiro proveniente das tuas receitas ou lucros é sujeito a imposto. Até aqui, não há dúvidas, certo?
Posto isto, é relevante que saibas exatamente qual é o conceito fiscal de “rendimento”, pois, como vimos, tudo o que é considerado fiscalmente um “rendimento” vai pagar imposto. Para melhor perceberes, quero contar-te uma história…
O Francisco tem vindo a ter uma carreira de sucesso, o que lhe tem permitido poupar algum capital durante os últimos anos. Sempre teve em mente investir no imobiliário, e sente que este é o momento ideal em que já reúne as condições certas para o fazer, nomeadamente de disponibilidade financeira. Após uma pesquisa exaustiva no mercado, está prestes a “fechar” negócio para a aquisição por €300.000 do seu primeiro imóvel de investimento, tendo recorrido a financiamento bancário para 50% do valor. Trata-se de um apartamento de tipologia T2, com a finalidade de o colocar em arrendamento, com uma renda mensal de €1.000.
Em termos fiscais o que vai acontecer a este primeiro investimento do Francisco? Para responder a esta questão, temos de perceber primeiro que o retorno que o Francisco vai obter se divide em duas componentes:
- As rendas recebidas mensalmente;
- A valorização intrínseca do imóvel ao longo do tempo;
Na primeira das componentes, as rendas recebidas pelo Francisco são consideradas um “rendimento” para efeitos fiscais, logo estão sujeitas a IRS à taxa de 25%.
Já quanto à segunda componente, a situação muda de figura. Começando por um dado estatístico relevante, no último ano os preços dos imóveis habitacionais subiram cerca de 10% em média, em Portugal. Vamos então assumir, de modo conservador, que o apartamento adquirido pelo Francisco tem uma valorização anual média estimada de 8% para os próximos anos. Ora, essa valorização representa um efetivo crescimento do património do Francisco, pois daqui a sensivelmente 9 anos o apartamento que ele adquire agora irá valer o dobro. Pergunta: qual o imposto que o Francisco vai pagar sobre esse incremento de valor no seu património? A resposta é “zero”!
Como viste, temos aqui uma diferença substancial. Por um lado, o aumento de riqueza do Francisco por via das rendas recebidas é tributado em 25%. Já quando esse aumento de riqueza deriva da valorização do Ativo (imóvel) que ele adquiriu, não há lugar a impostos. No limite, se o Francisco não arrendar o imóvel, ele terá o seu Ativo a valorizar a uma média de 8% ao ano, aumentando assim o valor da sua riqueza, mas pagando “zero” de imposto por isso.
É neste momento que tu dizes: “Isso é tudo muito bonito, mas o Francisco vai precisar que exista algum retorno em dinheiro, pelo menos para fazer face às despesas do imóvel, pois a valorização do mesmo não se traduz em “dinheiro no bolso” neste momento”.
Posso dizer-te que tens toda a razão. De facto, as rendas recebidas, embora paguem imposto, são “dinheiro no bolso” do Francisco, ao passo que a valorização anual do imóvel não gera liquidez (ou seja, dinheiro) no imediato.
No entanto, permite-me que te diga que existe uma outra forma de conseguir obter essa liquidez, sem que pagues impostos… queres saber qual é? Vou explicar-te tudo!
Recordando o tema deste conteúdo, estamos a falar da estratégia “Buy – Borrow – Die”. A parte do “Buy” o Francisco está prestes a cumprir, adquirindo o apartamento de que já falámos. Vejamos agora a segunda etapa, o “Borrow”.
Daqui por dois anos é possível ao Francisco falar com o seu Banco, no sentido de refinanciar este imóvel, obtendo daí a liquidez pretendida para algumas despesas correntes, mas também, e principalmente, para investir em novos ativos. Na prática, e ao contrário do que acontece com a liquidez gerada por rendimentos que, como vimos, está sujeita a imposto, a liquidez gerada por via de financiamento obtido a partir de um ativo imobiliário não paga imposto porque não é considerado rendimento fiscal. É desta forma que o Francisco cumpre o “Borrow”, ou seja, em português “financia-se”.
Assumindo alguns pressupostos (nomeadamente que os imóveis mantêm a tendência de valorização), é de facto possível ao Francisco usar esta lógica do “Buy – Borrow”, investindo e aumentando a sua riqueza pagando impostos a uma taxa efetiva (sobre a valorização do seu património) muito baixa, e simultaneamente potenciar o retorno sobre o seu capital investido (o chamado “ROE”). Os cálculos que fiz para o “nosso” Francisco, com base nos valores atrás indicados, permitiram-me concluir o seguinte (numa análise a 5 anos):
- Se o Francisco arrendar o imóvel que acabou de adquirir agora, e nada mais fizer, consegue atingir no final do 5º ano um ROE de 22%, já líquido de imposto (taxa efetiva de imposto = 9%);
- Mas, se o Francisco refinanciar aquele 1º imóvel, adquirindo um 2º imóvel equivalente no terceiro ano, colocando-o também em arrendamento, o ROI no mesmo ano passaria a ser de 38% (com uma taxa efetiva de imposto semelhante);
- Para além da perspetiva do potencial de rentabilidade, mencionada no ponto anterior, em termos patrimoniais é possível observar que, neste cenário, ao investir €150.000 de capitais próprios agora, o Francisco terá, daqui a 5 anos, um património líquido (já descontando a dívida bancária) que ascende a cerca de €403.000 (mais de 2,5 vezes o valor investido).
Interessante, não achas?
Repara que, caso o 1º imóvel fosse por hipótese a HPP do Francisco (não estando arrendado), ainda assim o potencial de refinanciamento desse imóvel existe, podendo permitir um cenário de “zero” impostos e, ainda assim, capacidade/liquidez para investir num segundo imóvel.
Voltando à estratégia de que estamos a falar, faltar abordar o “Die”. Tenho uma novidade para ti: um dia tu vais morrer. Eu também, e o Francisco da nossa história igualmente. Quando esse dia chegar, daqui a muitos, muitos anos, o teu património passará para os teus herdeiros legais. Essa “passagem” irá pagar imposto? Não. Na verdade, sendo uma herança de pais para filhos não há impostos a pagar. Significa isto que os filhos do “nosso” Francisco poderão continuar a estratégia do pai, com o património herdado, e dessa forma ter um caminho financeiro fiscalmente otimizado? Sem dúvida que sim!
Em conclusão, quero salientar que não há estratégias perfeitas, e nada é isento de desafios ou aspetos menos positivos. A estratégia “Buy – Borrow – Die” não foge à regra, e também ela exige que percebas como tirar o melhor partido da mesma no teu caso concreto. A este propósito, deixo-te um desafio: tu podes fazer algo diferente do “nosso” Francisco, e aproveitares parte da liquidez gerada nesta estratégia investindo através de um “veículo” teu numa Associação em Participação com outro investidor, sem que sejas tributado. Queres saber como se faz? Brevemente eu explico-te tudo.
Se tiveres dúvidas, já sabes, fala comigo, tenho todo o prazer em ajudar-te!
Um abraço e bons investimentos!
