Uma das decisões que surge mais cedo ou mais tarde no percurso de quem investe no imobiliário é perceber qual é o veículo mais adequado para desenvolver a sua atividade: investir em nome individual ou através de uma empresa.
Não existe, no entanto, uma resposta universal. A escolha depende do momento em que o investidor se encontra, da dimensão do património, do tipo de operações que realiza e, sobretudo, daquilo que pretende construir no futuro.
A fiscalidade é uma das variáveis que deve ser considerada nesta decisão, mas não é a única. O objetivo não deve ser simplesmente escolher a opção que permite pagar menos imposto num determinado momento. Deve ser, isso sim, encontrar uma estrutura que faça sentido para a realidade do investidor e que possa acompanhar o crescimento da sua atividade.
Investir como particular e investir através de uma empresa são realidades diferentes
Quando uma pessoa investe em nome individual, os seus rendimentos são enquadrados de acordo com a sua natureza, mas sempre em IRS.
Um salário tem um determinado tratamento fiscal, os rendimentos de categoria B seguem outra lógica e os rendimentos de capitais têm também as suas próprias regras.
Ou seja, enquanto particular, não existe necessariamente uma única forma de olhar para todos os rendimentos. Cada um é enquadrado de acordo com a categoria e o regime que lhe corresponde.
Quando passamos para uma empresa, a lógica altera-se. A empresa funciona como um veículo próprio, onde é desenvolvida determinada atividade e onde, no final, é apurado o respetivo resultado. O lucro obtido pela sociedade é depois sujeito à tributação aplicável em IRC.
Perceber esta diferença é fundamental para compreender porque é que a mesma operação pode ter resultados diferentes consoante a estrutura utilizada.
O “sócio Estado” está sempre presente
Existe uma forma simples de olhar para esta questão: independentemente do veículo utilizado, existe sempre um “sócio” que participa no resultado através dos impostos.
A diferença está na forma como essa participação acontece.
Numa empresa, os rendimentos e os custos relacionados com a atividade são considerados na determinação do resultado da sociedade. No final, existe um lucro sobre o qual incide a tributação correspondente.
Enquanto particular, os rendimentos são enquadrados de acordo com a sua natureza e sujeitos às regras fiscais aplicáveis.
É precisamente esta mecânica que o investidor deve compreender antes de escolher entre uma estrutura ou outra.
Não se trata apenas de perguntar “onde pago menos?”. É necessário perceber como é que o rendimento é tributado em cada cenário e o que acontece ao dinheiro depois de gerado.
À medida que o património cresce, a estrutura ganha importância
Existe uma pergunta que ajuda a perceber esta realidade:“Conheces alguém com um património imobiliário de vários milhões de euros que desenvolva toda a sua atividade exclusivamente em nome individual?”.
Não significa que seja impossível, mas, à medida que o património aumenta, torna-se cada vez mais comum encontrar estruturas empresariais por trás dos investimentos.
E existe uma razão para isso.
Quando alguém está a começar, pode ter apenas um ou dois investimentos e uma atividade relativamente simples. A necessidade de criar estruturas mais complexas pode ainda não existir, mas o cenário altera-se quando começam a surgir vários imóveis, diferentes investimentos, mais capital envolvido e uma atividade que se repete ao longo dos anos.
A partir desse momento, já não está apenas em causa comprar um imóvel, está em causa organizar e gerir um património.
Uma empresa não serve apenas para pagar menos impostos
É importante desmistificar outra ideia: criar uma empresa não deve ser visto exclusivamente como uma forma de reduzir impostos.
A empresa pode ser um veículo para organizar uma determinada atividade, separar áreas de investimento e criar uma estrutura que acompanhe o crescimento do investidor.
Em alguns casos, pode até fazer sentido existir mais do que uma empresa.
Um investidor pode ter diferentes áreas de negócio, diferentes tipos de investimento ou diferentes parceiros. Não existe necessariamente uma razão para colocar tudo dentro da mesma sociedade.
A estrutura deve ser pensada em função daquilo que se pretende fazer.
E quando entra uma holding?
Quando o património começa a ganhar dimensão, pode surgir também a possibilidade de criar uma estrutura de empresas, como uma holding, mas ter uma holding não deve ser um objetivo em si mesmo.
Não faz sentido criar uma estrutura complexa apenas porque outros investidores a utilizam ou porque parece representar um determinado nível de sucesso. Uma holding deve existir quando existe uma função concreta para cumprir dentro da estratégia patrimonial ou empresarial.
A mesma lógica aplica-se à criação de várias sociedades. O número de empresas não determina a qualidade da estrutura. O que importa é perceber porque é que cada sociedade existe e que função desempenha.
O momento certo não é igual para todos
Uma das principais conclusões é precisamente esta: não existe um momento universal para criar uma empresa. Cada investidor está numa fase diferente da sua “viagem”.
Quem está a começar pode estar numa realidade completamente diferente de quem já realizou dezenas de operações e acumulou um património significativo, por isso, a decisão deve acompanhar a evolução do investidor.
Pode começar-se em nome individual e, mais tarde, passar para uma estrutura empresarial, pode também existir uma combinação das duas realidades, utilizando diferentes veículos para diferentes tipos de investimento. O facto de existir uma empresa não significa que todos os investimentos tenham obrigatoriamente de passar por ela.
O objetivo é construir uma estrutura que acompanhe o crescimento
No imobiliário, acumular património é apenas uma parte do processo. À medida que os investimentos aumentam, torna-se necessário pensar também na forma como esse património está organizado, como os diferentes negócios são desenvolvidos e qual é o enquadramento mais adequado para cada situação.
A pergunta, por isso, não deve ser simplesmente “devo criar uma empresa?”
A pergunta mais importante é:
“Qual é o veículo mais adequado para a fase em que estou e para aquilo que quero construir?”
A resposta pode ser uma empresa. Pode ser o investimento em nome individual. Ou pode passar pela utilização de diferentes estruturas em simultâneo.
O importante é que a decisão seja tomada antes de o património crescer ao ponto de a reorganização se tornar mais difícil.
Se tiveres dúvidas já sabes, fala comigo, tenho todo o prazer em ajudar-te!
Um abraço e bons investimentos!
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