Iniciar uma jornada no investimento imobiliário pode ser desafiante, sobretudo quando se tem vontade de avançar, mas não se sabe exatamente qual o melhor caminho. A história do Manuel mostra de forma clara como um investidor sem experiência pode estruturar um modelo sólido, replicável e fiscalmente eficiente, combinando arrendamento, revenda e diferentes enquadramentos fiscais.
Mais do que números, esta história é um exemplo de como um plano bem estruturado pode transformar um simples ponto de partida numa verdadeira estratégia de crescimento.
O ponto de partida: zero experiência, duas oportunidades e um plano claro
O Manuel não tinha experiência no imobiliário absolutamente nenhuma. Mas tinha três fatores fundamentais:
- capital,
- capacidade de financiamento,
- e duas boas oportunidades que identificou no mercado: dois apartamentos bem localizados, ambos com potencial para obras.
Mas o mais interessante não era o que ele tinha, mas sim o modelo que queria seguir. O Manuel queria fazer várias rondas de investimento sempre com a mesma lógica: por cada dois imóveis comprados, arrendava um e vendia o outro. Assim, conseguia criar rendimento passivo e, ao mesmo tempo, gerar tração financeira para futuros investimentos.
O objetivo era construir um portefólio que lhe permitisse, no futuro, ter um rendimento interessante e não depender exclusivamente do financiamento bancário.
As contas iniciais eram claras:
- 300.000 € de aquisição por imóvel,
- 50.000 € em obras (num total de 100.000 €),
- 2.000 € de despesas,
- 24.000 € de renda anual estimada,
- e 450.000 € de valor expectável de revenda.
Um dos imóveis seria comprado com capital próprio, o outro com 80% de financiamento.
Tudo parecia simples… até chegarem as decisões mais difíceis: qual o veículo certo para avançar? IRS? Empresa? Ou um misto dos dois?
Primeira análise: o que acontece quando se investe em nome individual (IRS)
Para perceber os impactos fiscais, o Manuel começou por analisar o cenário de operar como particular.
O imóvel para arrendamento: quando as obras trabalham a nosso favor
Nos primeiros dois anos, o imóvel geraria rendas, mas também tinha um custo expressivo em obras. Estas obras, os já referidos 50.000€, podiam ser abatidas ao rendimento, mas apenas se o Manuel optasse pelo englobamento.
Esta decisão era essencial: só englobando é que poderia transportar o excesso das deduções para o ano seguinte. Assim:
- Ano 1: imposto = 0 €
- Ano 2: imposto = 0 €
- Ano 3: pagamento apenas sobre o rendimento líquido restante → cerca de 5.500 €
Foi a primeira vitória fiscal da sua estratégia.
O imóvel de revenda: a inevitabilidade das mais-valias
Já no imóvel destinado à revenda, o cálculo foi mais direto:
- aquisição (300.000 €) + obras (50.000 €) → 350.000 €
- venda → 450.000 €
- lucro → 100.000 €
No IRS, 50% deste lucro entra para tributação nos escalões gerais. No pior cenário fiscal, o imposto seria cerca de 24.000 €.
Ainda assim, fazia parte do plano: vender para gerar tração.
Segunda análise: e se o Manuel avançasse com uma empresa?
A seguir, analisou-se o mesmo modelo no contexto de uma empresa. Aqui aparece um elemento que muda por completo a análise fiscal: a amortização.
Uma empresa pode deduzir, todos os anos, parte do valor do imóvel e das obras através de amortizações – um valor contabilístico que não sai do bolso, mas reduz o lucro tributável.
Esta característica pode tornar o arrendamento mais eficiente fiscalmente numa empresa, mas também vem com uma mudança:
- ao contrário do IRS, não é possível deduzir fiscalmente o montante investido em obras, tudo de uma vez;
- é obrigatório distribuir essas deduções ao longo de vários anos.
Para o imóvel destinado a revenda, surge outra regra fundamental: não há amortização, porque o imóvel é comprado com intenção de revenda e, como tal, considerado stock.
Comparar cenários: IRS vs empresa
Depois de analisados os dois cenários, tornou-se claro que cada veículo tinha vantagens em momentos diferentes:
- No IRS, o Manuel conseguia beneficiar muito das obras nos primeiros anos.
- Na empresa, conseguia um enquadramento fiscal mais estável a médio prazo, com amortizações e custos dedutíveis.
Os números mostraram que:
- fazer tudo em IRS teria um custo fiscal aproximado de 29.544 €,
- fazer tudo em empresa ficaria perto de 27.544 €,
- mas havia algo ainda melhor…
A solução mais inteligente: o modelo misto
A conclusão foi simples e poderosa: o melhor cenário para o Manuel não era IRS nem empresa, era a combinação dos dois.
O modelo ideal foi este:
- Nos primeiros dois anos, o imóvel de arrendamento fica em IRS: permite aproveitar totalmente as deduções das obras e pagar 0 €.
- No terceiro ano, o imóvel é “cedido” para a empresa, passando a ser gerido em IRC.
- A empresa fica responsável pelo imóvel de revenda, permitindo otimização futura e maior capacidade de planeamento.
O impacto financeiro foi notório:
- dos 29.544 € iniciais, o Manuel baixou para 22.740 € com o misto,
- e com a inclusão de despesas como o carro na empresa — algo perfeitamente legal e fiscalmente aceitável o custo desceu ainda mais, para cerca de 18.636 €.
Para um investidor que planeia várias rondas, esta poupança recorrente faz toda a diferença.
O que a história do Manuel te ensina
A “viagem” do Manuel mostra-nos várias lições importantes:
- um investidor iniciante não precisa de dominar tudo, precisa de estrutura;
- combinar arrendamento e revenda pode criar um modelo sustentável;
- conhecer o enquadramento fiscal certo no momento certo faz toda a diferença;
- e, acima de tudo, não tens de escolher apenas um veículo: podes usar IRS e empresa em conjunto para maximizar resultados.
Mais do que números, esta história ensina que a otimização fiscal não vive de atalhos, mas sim de estratégia.
Conclusão
A história do Manuel demonstra que investir no imobiliário não é apenas comprar e vender imóveis: é saber construir um caminho. Cada decisão fiscal, cada obra, cada escolha de veículo e cada ronda de investimento tem impacto direto no futuro do investidor. E quando estas peças se articulam de forma estratégica, os resultados multiplicam-se.
Se estiveres a dar os primeiros passos ou a tentar perceber qual o veículo mais adequado à tua estratégia, lembra-te: o imobiliário recompensa quem toma decisões informadas. E nunca tens de fazer o caminho sozinho.
Se tiveres dúvidas, já sabes, fala comigo, tenho todo o prazer em ajudar-te!
Um abraço e bons investimentos!
