Quem investe, ou pondera investir em imobiliário, procura rentabilizar o seu capital. O flip de imóveis é uma das estratégias possíveis para esse fim. Existem outras abordagens, com vantagens e limitações distintas, mas esta continua a ser, para muitos investidores, uma opção interessante.
No entanto, a verdadeira questão não reside apenas na estratégia. O ponto crítico está na forma como o investimento é estruturado. Em particular, importa decidir qual o enquadramento mais adequado: investir em nome pessoal ou através de uma empresa.
Duas formas de investir, dois enquadramentos fiscais
No flip de imóveis existem, essencialmente, duas formas de atuação. Por um lado, o investimento pode ser feito a título individual. Por outro, pode ser realizado através de uma empresa.
Esta distinção é conhecida. Ainda assim, muitos investidores subestimam o impacto fiscal dessa escolha. Em Portugal, o imposto varia consoante o veículo utilizado. Ou seja, investir em nome pessoal implica um tipo de tributação, investir por empresa implica outro.
Além disso, esta diferença não existe em todos os países. No contexto nacional, porém, tem consequências relevantes e deve ser analisada à luz da realidade concreta de cada investidor.
A decisão depende do momento do investidor
Antes de mais, importa compreender que não existe uma resposta universal. Não há um número mágico de imóveis, um valor fixo de rendimento ou um momento exato que se aplique a todos.
Cada investidor encontra-se num ponto específico da sua jornada. Alguns estão a começar, outros já acumularam experiência e outros operam numa fase mais madura. Naturalmente, estas fases fazem parte do crescimento e exigem decisões diferentes.
Por isso, a escolha do enquadramento deve acompanhar o momento do investidor e não antecipá-lo.
Financiamento e veículo: duas dimensões inseparáveis
Ao longo do percurso, duas dimensões estão sempre ligadas: a forma como o investimento é financiado e o veículo utilizado para formalizar essa atividade.
Quando o investidor depende fortemente de alavancagem, a realidade prática impõe-se. Apesar de a lei não impedir uma empresa de recorrer a crédito, os bancos raramente financiam sociedades recém-criadas. Na prática, o financiamento para investimento imobiliário acontece quase sempre em nome pessoal.
Assim, enquanto é necessária muita alavancagem para ganhar tração e criar base financeira, o enquadramento pessoal surge como consequência natural. Não se trata de uma escolha teórica, mas de uma adaptação à realidade do mercado financeiro.
A fase de transição e o crescimento da atividade
Com o tempo, a dependência de alavancagem tende a diminuir. Progressivamente, surge mais capital próprio, aumentam as operações e a atividade ganha consistência.
Nesta fase intermédia, muitos investidores continuam a atuar em nome pessoal, frequentemente já enquadrados na Categoria B. Ainda assim, começam a aproximar-se de um ponto de transição.
Mais tarde, quando a atividade atinge escala, envolve investimento próprio relevante e, em alguns casos, investidores privados, a empresa passa a fazer sentido como estrutura. Não por obrigação imediata, mas porque a dimensão da operação o exige.
Este percurso repete-se na maioria dos casos.
Investimento em nome pessoal: limites do enquadramento fiscal
Quando o investimento é feito em nome pessoal, a tributação ocorre no momento da venda do imóvel, através das mais-valias.
A Categoria G destina-se a operações esporádicas. O legislador não a criou para uma atividade recorrente de compra e revenda de imóveis. Por isso, a sua utilização continuada para fazer negócio não é adequada e pode originar correções por parte da Autoridade Tributária.
Além disso, os benefícios específicos desta categoria, como a isenção parcial das mais-valias, confirmam precisamente esse objetivo: enquadrar vendas ocasionais e não uma atividade profissional.
Quando a atividade deixa de ser pontual, o enquadramento correto passa para a Categoria B, que já reflete uma lógica empresarial, mesmo sem existir uma sociedade constituída.
O flip realizado através de empresa
Quando o investimento ocorre através de uma empresa, a lógica muda. A sociedade adquire o imóvel e regista-o no seu ativo.
No modelo de flip de imóveis, este ativo não sofre depreciação, uma vez que se trata de um bem transacionável e não de um investimento destinado a rendimento passivo. Todos os custos associados ao imóvel, desde a aquisição até às obras, são capitalizados.
Posteriormente, no momento da venda, esses valores entram no cálculo da mais-valia. O imposto surge apenas quando o ganho se concretiza, mesmo que os custos tenham ocorrido em anos anteriores. Este enquadramento permite maior clareza na leitura dos resultados e um planeamento fiscal mais previsível.
Conclusão
A escolha entre investir em nome pessoal ou através de empresa não deve resultar de pressa nem de regras genéricas. Pelo contrário, deve refletir a fase do investidor, o nível de alavancagem necessário e a dimensão da atividade.
No início, o enquadramento pessoal tende a ser o mais adequado. Com o crescimento, surge a transição. Com a maturidade e a escala, a empresa torna-se, em grande parte dos casos, a estrutura natural.
Compreender este percurso e respeitar o timing de cada fase permite investir de forma mais consciente, sustentável e alinhada com a realidade de cada investidor.
Se tiveres dúvidas, já sabes, fala comigo, tenho todo o prazer em ajudar-te!
Um abraço e bons investimentos!
