Estás no início da tua jornada de investimento imobiliário, e queres começar a profissionalizar essa atividade? Não tens ainda empresa porque necessita de te financiar? Então, este conteúdo é para ti!
Não raras vezes nos chegam situações de investidores que estão numa fase inicial da sua “viagem” no imobiliário, nomeadamente em fix & flip, e que pretendem “dar o salto” para algo mais profissional, que os possa conduzir à tão desejada independência financeira. Por norma, esta é uma fase em que o recurso ao crédito bancário tem um peso significativo, pelo que a incorporação de uma nova empresa pode não ser o “veículo” ideal. Surge então a questão: “Como quero fazer várias operações sucessivas de fix & flip, e necessito de financiamento, como me deverei enquadrar fiscalmente?”.
Se estás nesta situação, posso dizer-te que, para efeitos fiscais, serás um “Trabalhador Independente” (TI) com um CAE de compra e venda de imóveis.
Quando menciono “efeitos fiscais”, temos duas vertentes que terás de considerar:
- IRS
- Segurança Social (SS)
Quanto ao IRS, tens desde logo dois regimes disponíveis: “Regime Simplificado” e “Contabilidade Organizada”. No primeiro, o lucro fiscal corresponde a 15% do valor de venda do imóvel. No segundo, o lucro fiscal é apurado de forma semelhante ao que é feito numa empresa.
Bem, mas desta feita quero focar-me na SS, pois colocam-nos com regularidade dúvidas neste âmbito. Para nos ajudar a perceber como a SS funciona para ti, que pretendes desenvolver uma atividade de compra e venda de imóveis, mas ainda não constituístes empresa para o efeito, vou partilhar contigo o caso do José…
O José tem vindo a desenvolver a sua atividade de compra e venda de imóveis enquadrado fiscalmente como TI (Trabalhador Independente) na Categoria B de IRS, no Regime Simplificado, e no último trimestre vendeu um imóvel pelo valor de 200.000€.
Para efeitos da Segurança Social, enquanto TI, temos o seguinte:
- O seu rendimento relevante será de 20% de 200.000€ = 40.000€;
- A base de incidência contributiva é de 40.000€ / 3 = 13.333,33€;
- Como a base contributiva é superior a 12 vezes o valor do IAS (Indexante de Apoio Social), a mesma passará a ser este valor, isto é, 6.270€;
- O valor a pagar mensalmente pelo José à SS, nos 3 meses seguintes, será o correspondente a 21,4% de 6.270€, isto é, 1.341,78€.
Significa isto que, na prática, o José terá um “custo fiscal” total, relativo à Segurança Social, e derivado da venda deste imóvel, que ascende a 1.341,78€ x 3 = 4.025,34€.
Vamos agora supor que o José já paga Segurança Social sobre o salário que recebe, numa empresa na qual é gerente. Nesta situação, o José será isento de pagar SS como TI até ao valor de 2.090€ (4 vezes o IAS), pagando apenas sobre a diferença entre os 6.270€ e 2.090€, ou seja, 4.180€.
Neste novo cenário, o valor mensal a pagar de SS pelo José, nos 3 meses seguintes, corresponde a 21,4% de 4.180€, ou seja, 894,52€.
Seguindo o mesmo raciocínio do “custo fiscal” total com a SS, passamos a ter 894,52€ x 3 = 2683,56€.
Imaginemos agora que o José nos informou que obteve um lucro de 40.000€ na venda deste imóvel… este dado permite-nos calcular a taxa efetiva da sua contribuição para a SS nesta operação de venda, senão vejamos:
- Lucro obtido: 40.000€
- Total de contribuições: 2683,56€
- (2) ÷ (1) = 2683,56 ÷ 40.000 = 6,71%
O José, ao fazer os cálculos desta operação de revenda do imóvel, terá de ter em conta este custo relativo à SS. Agora, que já sabe como se fazem as contas, o José vai somar o custo fiscal da SS com o do IRS, e conseguirá estimar com precisão a rentabilidade final deste seu investimento.
Como nota final, importa salientar que o “nosso” José, tal como tu, tem isenção de Segurança Social como TI nos primeiros 12 meses de atividade. Significa isto que os cálculos que anteriormente partilhei contigo só se aplicam a partir do 2º ano de atividade. Por outras palavras, tu poderás tirar partido desse ano de isenção de SS para otimizares fiscalmente as tuas operações de flip de imóveis.
Se tiveres dúvidas, já sabes, fala comigo, tenho todo o prazer em ajudar-te!
Um abraço e bons investimentos!
–
O conteúdo apresentado é apenas informativo, e não dispensa a consulta da legislação em vigor.
