O IVA é frequentemente descurado no âmbito do imobiliário, e eu penso que sei porquê…
Na realidade, as atividades relacionadas com o imobiliário estão genericamente isentas de IVA. Por exemplo, quando transacionamos um imóvel, não há lugar a pagamento de IVA, pois este tipo de operações está por princípio isenta deste imposto. Por seu lado, quando arrendo um apartamento, o valor mensal da renda também está isento de IVA. No entanto, na atividade de investidor imobiliário, irá confrontar-se com o IVA por diversas vezes.
Desde logo, sempre que necessite de fazer obras, o IVA vai ser um tema. Se já passou por isso, sabe do que estou a falar… Na verdade, existe um regime especial de IVA aplicável à atividade de construção civil, que muito frequentemente levanta dúvidas. Deixarei para outra ocasião este assunto, onde abordarei a matéria com o detalhe devido.
Para já, e voltando à questão das isenções de IVA no imobiliário, importa destacar que se trata de isenções incompletas. Efetivamente, temos isenções completas e incompletas.
As isenções completas são aquelas que permitem recuperar o IVA suportado a montante. Por exemplo, quando uma empresa portuguesa exporta produtos para outro país, irá faturar o respetivo valor isento de IVA. No entanto, é-lhe possível deduzir o IVA das despesas referentes a essa exportação, nomeadamente o IVA que suportou nas matérias-primas utilizadas para produzir os artigos que agora está a exportar.
Ao invés, as isenções incompletas não permitem a recuperação do IVA suportado nas respetivas despesas. E é neste âmbito que temos as isenções no imobiliário. A título exemplificativo, considere um investidor que tem apartamentos arrendados, e que naturalmente irá receber as suas rendas isentas de IVA. Isso configura obviamente uma vantagem, pois o valor da renda não é onerado com aquele imposto. No entanto, o IVA que este investidor suporta nas suas despesas não é recuperável. Pensemos numa despesa relacionada com obras de reabilitação de um dos apartamentos adquiridos para arrendamento, que ascende a 10 mil euros + IVA. Qual é o custo efetivo para o investidor? Pois… acertou: o custo efetivo serão 12.300 euros, pois não é possível recuperar o IVA. Por outras palavras, a receita do empreiteiro são 10 mil euros, mas a despesa total do investidor serão 12.300 euros.
Como estamos perante uma isenção incompleta, o circuito económico do IVA termina no investidor, um pouco à semelhança do que acontece quando compramos algo no âmbito da nossa vida particular. Quer dizer, os produtos que compramos no supermercado já contêm IVA no seu preço. Enquanto consumidores finais apenas nos interessa o preço final de venda, pois o IVA não é recuperável por nós. No seu caso, enquanto investidor imobiliário, a situação é semelhante! A não ser que…
Sim, é verdade… existem situações em que o investidor imobiliário pode recuperar o IVA. Por exemplo, se em vez de arrendamento estivermos a falar de Alojamento Local, então já é possível recuperar o IVA suportado nas despesas. “Porquê?” perguntar-me-á… porque a atividade AL não é isenta de IVA, ao contrário do arrendamento.
Simplificando, a lógica é esta:
- se eu cobro IVA aos meus clientes, eu posso deduzir o IVA que paguei nas minhas despesas;
- se eu não cobro IVA aos meus clientes, situação que se verifica por exemplo no arrendamento, então não me é permitido recuperar o IVA suportado nas despesas.
Existem depois algumas nuances, mas a regra fundamental é esta, e neste momento é isto que importa reter!
Faça bem a análise para o seu caso concreto e já sabe: se necessitar de ajuda, contacte-nos!
Um abraço e bons investimentos!
