Um terreno, três finalidades - Como fica a isenção de IMT?

Analisemos três cenários diferentes, com o propósito de esclarecer algumas questões que amiúde me colocam sobre a isenção de IMT.

 

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Marco Libório é consultor na área financeira e fiscal há cerca de 20 anos. Fundou a UWU Solutions em 2003, onde exerce funções de CEO e Senior Consultant.

Paralelamente, é docente e formador deste o ano 2000, tendo lecionado nomeadamente na ESB da Universidade Católica Portuguesa e no IPL – Instituto Politécnico de Leiria

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Na 2ª edição, para além das atualizações decorrentes de alterações legais, foram adicionadas várias matérias que não tinham sido abordadas na 1ª edição (por exemplo, a transparência fiscal, o regime fiscal especial na revenda aplicável às empresas, ou o reinvestimento que pode reduzir o IRC em 50% sobre uma mais-valia). Simultaneamente, temos agora 21 Casos Práticos (na 1ª Edição eram 16). Para além de atualizar os que se mantém, adicionei 6 casos completamente novos!

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E porque um investidor imobiliário também usa um automóvel...vou-lhe contar tudo sobre a minha experiência com o primeiro carro eletrificado!
Sim, é possível combinar diferentes modelos de investimento, e em alguns casos, é mesmo preferível fazê-lo, pois poderá obter daí vantagens fiscais.
O IRS tributa os rendimentos pessoais de cada um de nós, e todo o rendimento pode estar sob a alçada do IRS, pelo que releva conhecer o seu mecanismo.
Como sabemos, o IRS opera com base em categorias diferentes, mas como funciona na prática este imposto no imobiliário?

Um terreno, três finalidades - Como fica a isenção de IMT?

É frequente existirem dúvidas sobre a isenção de IMT. Pois bem, desta feita proponho que analisemos três cenários diferentes, com o propósito de esclarecer algumas questões que amiúde me colocam a este respeito.

Suponhamos uma situação em que é adquirido um terreno, com a intenção de revenda manifestada no momento da escritura de aquisição, e por essa via isento de IMT (estamos a assumir o cumprimento dos restantes requisitos legais). Como sabemos, para que essa isenção não seja revertida (e o IMT tenha de ser entregue ao Estado), o terreno em causa terá de ser revendido dentro de um espaço temporal de 3 anos, sendo que durante esse tempo não lhe pode ser dada outra finalidade ou destino, ou seja, terá de ser revendido num estado similar ao que se verificava no momento da compra. Pois bem, é frequentemente neste ponto que surgem as dúvidas. O que significa na prática um “destino diferente” ou um “estado idêntico”? Vejamos três cenários distintos para melhor compreensão:

  • Cenário 1 – o terreno é revendido após 2 anos da sua aquisição;
  • Cenário 2 – o terreno é revendido após 4 anos da sua aquisição;
  • Cenário 3 – o terreno é loteado, resultando desta divisão 3 lotes; 
    • o Lote 1 é revendido passado 1 ano da aquisição; 
    • no Lote 2 é edificada uma moradia pelo proprietário, e a correspondente venda dá-se 2 anos e meio depois da aquisição do terreno;
    • o Lote 3 é revendido 5 anos depois da escritura de aquisição do terreno. 

Analisemos então cada um dos cenários, e quais as respetivas consequências na isenção do IMT.

No cenário 1 verifica-se a revenda integral do terreno, sem que essa transação se destine a nova revenda, pelo que se mantém naturalmente a isenção de IMT verificada na aquisição inicial.

No cenário 2, estamos perante uma situação de não cumprimento do prazo de 3 anos, pelo que a isenção de IMT será revertida (ou seja, o proprietário será forçado a liquidar o IMT que não pagou no momento inicial da aquisição).

O cenário 3 é um pouco mais complexo, mas ainda assim interessante de analisar. Aqui, estamos perante o loteamento do terreno, sendo que cada um dos 3 lotes teve destinos distintos. Começo por lhe dizer que o facto de lotear o terreno não consubstancia por si só algo que origine a perda da isenção atribuída no momento da aquisição. Efetivamente, considera-se que não há desvio de destino, designadamente, quando o terreno é adquirido “em bruto”, posteriormente é loteado, e vendido em lotes, desde que o imóvel em causa se mantenha comprovadamente para venda (e corretamente classificado contabilisticamente). 

Posto isto vejamos então o que acontece a cada um dos lotes, na perspetiva da isenção de IMT. A situação do Lote 1 é simples. Considerando que o mesmo foi revendido dentro do prazo de 3 anos, manter-se-á a isenção de IMT.

Quanto ao Lote 2, a revenda do mesmo também está “dentro” do prazo de 3 anos. No entanto, foi aí construída uma moradia, e esse facto “muda tudo”. Na realidade, este lote conheceu uma alteração considerada substancial e relevante para efeitos da isenção de IMT, conduzindo à consequente perda da mesma, obtida aquando da aquisição do terreno na sua totalidade.

Finalmente, o Lote 3 é revendido para além dos 3 anos previstos, pelo que dará origem à perda parcial de isenção do IMT. Em resumo, no cenário 3 temos então o seguinte:

  • Lote 1 – não põe em causa a isenção;
  • Lote 2 – põe em causa a isenção;
  • Lote 3 – põe em causa a isenção;

Posto isto, e assumindo para efeitos de simplificação que os lotes têm dimensões e valores iguais, o proprietário do terreno seria forçado a “devolver” ao Estado 2/3 do valor do IMT. Dito de outra forma, apenas será possível manter a isenção de 1/3 do valor do IMT devido. 

Espero ter ajudado a esclarecer as suas dúvidas a este respeito.

Um abraço e bons investimentos!

 

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